新築物件と中古物件のメリット、デメリット
私は中古物件を多く購入してきました。いわゆる築古と言われる物件です。
今年、減価償却が切れる物件があり決算上利益が多くでる物件があります。
他の物件でも来年以降続きます。築の浅い物件で償却を取り正当に全体
バランスを取れたらと考えました。
多くの人から保有物件の中に新築物件を入れても良いんじゃない？
と提案していただきました。新築物件は検討した時期もありましたが、
その時は自分にあったエリアで良い物件がみつかりませんでした。
基本路線は中古高利回り物件、高積算物件、高立地物件などを崩さずに
今後も買い進め新築物件を数棟混ぜていけたらと考えています。
そこで、新築物件と中古物件の良いところ、悪いところ、気をつけると
ころを自分なりにあげてみました。（他にも項目は多々あると思います。）
【新築物件のメリット】
・ 金融機関によっては融資が付きやすい。
・ 直近のリフォーム費用が少なく済む。
・ 減価償却がしっかり取れる。
・ 家賃設定、間取り等が大きく需要と離れてなければ募集は決まりやすい。
・ 空室率が低い。（と言われている）
【新築物件のデメリット】
・多くの新築物件は利回り、積算評価が低い。
・ 新築プレミアムといわれる初期の家賃があり家賃の下落がある。
・ 物件によっては価格が高い。
【中古物件のメリット】
・ 高利回り、高積算物件の購入も可能性あり。
・ 家賃の下落がある程度進んでいるので家賃は下がりにくい。
・ 耐用年数超えている場合、短期で減価償却を大きく取れる。
・ 物件によっては価格が低い。
・ 建物分の固定資産税が低い。
【中古物件のデメリット】
・ リフォーム費用が高くつく。（場合が多い）
・ 退去時、築年数によっては家賃の大きな下落がある。
（新築プレミアム後など）
・ 物件によっては空室期間が長くなる。（可能性がある）
【新築物件を入れた今後の流れと考え】
今まで購入をしてきた中古物件の良いところは理解しているつもりです。
大きく中古物件といっても構造、利回り、築年数、間取りなどにより良
いところ悪いところありますが購入していく中でバランスを取ってきま
した。
新築のメリットを活かしながらデメリットと言われている箇所の割合を
減らしたり他の物件で吸収できるのであれば新築物件を今後検討しても
面白いと思いました。
今まで物件の構造部分だけみても木造、軽量鉄骨造、鉄骨造、鉄筋コン
クリート造を組み合わせて購入してきました。そこに新築物件を入れて
バランス取れるなら選択枠の中に入れ検討していきます。
せっかく新築購入計画するのでメリットはそのままでデメリットになっ
ているところを少しでも圧縮できたらと思います。
新築物件を入れても購入が今まで通り止まらない仕組み作りを考え取り
組んでいきたいと思っています。その為には利回りには注目し募集の強
い立地を選び評価とのバランスを取るのがポイントになります。
土地からの新築、建物が出来上がった新築でも自分に合えば検討してい
こうと思います。みなさんも自分に新築物件のメリットがあるかミック
ス出来るか検討してみてはいかがでしょうか。
