入居率は売上に直結する
アパート運営は高稼働させることが大事です。
入居率が売上に直結するからです。
その為に出切ることは何か？
物件の特徴を自分で把握すること。
そして物件に合った募集条件を決め実行する。
パートナーとなる管理会社、仲介会社の提案、意見も取り入れる。
売りとなる箇所があると賃貸担当者も紹介しやすいからです。
賃貸募集時に売りとなる箇所は下記が一般的です。
1） 家賃を下げる
2） 初期費用を抑える
3） リノベーションする
4） 募集内容を広くする
5） 家具、家電設置
上記の効果はどうか？
【家賃を下げる】
大家サイド、入居希望者ともに見直し効果が大きいのが家賃です。
大家側からすると予定の利回りを維持したいので家賃は守りたい
ところ。
多くの人が家賃を決めてから部屋を選びますので家賃を下げれ
るのであれば一旦下げて募集するのもありかと思ってます。
80,000円の部屋が3ヶ月空くと24万円の機会損失。
5,000円下げて75,000円ですぐ決まった場合、1年間後
の売上の差は、
80,000円×12ヶ月＝960,000円
75,000円×12ヶ月＝900,000円
5,000円の差で1年間6万円の差です。
保有物件数や自己資金、売却時期などにより作戦は変わってきます。
全ての部屋を値下げするというのではなく空室が多くなったときや
購入時空室が多い場合検討できます。
この数字をどうみていくかはオーナー次第となります。
【初期費用を抑える】
入居希望者にとっては敷金、礼金の有無は大きいです。
許容できる範囲で見直しをしてみてはいかがでしょうか。
もちろん大家サイドにとっても大きいのは承知です。
何でも外すのではなく私はペットを飼う場合などは敷金を設定しておいた方
が良いと思ってます。
後、引越しでお金を使う訳なので1ヶ月フリーレントを付けて契約後1ヶ月は
家賃を支払いしなくても済むように設定するなどもあります。
初期費用を抑えて引越ししたい人には有効なので検討してみてはいかがでしょうか。
【リノベーションする】
リノベーションとはリフォームしてお洒落にしたり使い勝手を良くしたりすることです。
単身者用アパートなどではアクセントクロスを壁1面に貼ってお洒落にするのも
人気です。費用もそれほど一般のクロスと変わらないので効果ある物件ならありです。
工事は必要ですが配線ダクトを設置しお洒落な照明を付けたりするのもいいですね。
使い勝手のリノベーション例だと洗濯機置き場の上に棚を取付したり、壁面や天井に収納を作ったり、室内で洗濯物を干せるようにしたりなどがあります。
お洒落で使いやすい空間の提供とそうでない部屋で同じ家賃ならどちらを選びますか。
リフォーム、リノベーションでの考え方も家賃下げるのと少し似ていると思っています。
10万円普段より高くリフォーム代かけるけど家賃が現状維持、若しくは家賃アップ出切るとしたらありかと。
そして何もしていない部屋より早く入居が決まるかもしれません。
私はリノベーションを検討するのが好きです。
実際にやるかは費用対効果がありますが。（これ大事です＠＠）
【募集内容を広くする】
生活保護者、高齢者、外人、ペット可、法人など許容できる範囲で広く募集する。
新築アパートでペットドア付いていたり特徴を出したアパートも増えています。
注意としまして上記の入居者さんはトラブルになる場合もありますので物件ごとに検討となります。
今後、高齢者は確実に増えますので物件の購入、運営するにあたり自分の考えを持って
アパート経営していく必要があります。
広く募集することにより入居検討者は増えます。
【家具、家電設置】
白物家電と言われる冷蔵庫・洗濯機・炊飯器・電子レンジなどを設置。
白物家電を3点、4点置いて募集時にうまく活用している大家さんもいます。
ただ管理会社と打合せしてから設置した方が良いと思います。
（効果ある物件と効果薄い物件ありますので。）
【結論として】
長期に空室が続く場合は募集条件の見直しをした方が良いです。
物件に合った募集条件を決めて売りとなる箇所を作っていけると高稼働で運営できます。
高稼働運営→利益残る→良い決算→新規物件購入→高稼働運営→
と上記サイクルの様になります。
私も年間通して高稼働を維持できるよう常に意識しています。（現在の入居率は97％です。）
『初心者のための不動産投資相談』は購入がメインですが賃貸募集時の相談も
受けます。リフォーム会社などもエリア、内容が合いましたら紹介できます。
